城市停車與物業管理的發展趨勢

2022-02-16

Tigerwong Parking

[摘要] 本文通過闡述城市停車和物業管理的發展趨勢,分析了物業停車管理的發展趨勢,提出基於車輛識別的高準確性和管理模式的升級,可以實現高效的停車服務; 同時,通過比較不同管理模式的應用效果,分析其經濟效益,指出停車管理將從低級人工服務向高效率自動服務轉變。無人化是物業停車服務的發展方向,「多合一」的全自動化停車運營模式將成為停車場智能化管理的新趨勢。

[關鍵詞] 停車管理,萬無一用,管理模式,自動化,減員增效

1高效率是物業停車服務的發展趨勢

1新經濟背景下物業管理的轉型升級

中國正在從高速向高質量轉變發展模式。在當前新經濟時代,互聯網技術日益成熟,為物業管理行業的轉型升級帶來了契機。根據對深圳物業的調查,大部分物業公司的人工成本支出佔總支出的50% 以上,是物業公司最大的支出。用工成本上升、招工難、管理難,導致物業公司用工成本持續增長。

在2017人工智能與物業技術革命論壇上,中國物業管理協會會長沈建忠提到,「人工智能將是物業行業科技深度發展的必然方向”。物業管理從早期的「三包一改造」,轉變為藉助成熟的互聯網發展起來的智能化小區、設備遠程監控、智能停車系統,徹底顛覆了原有的服務模式,在用戶體驗和管理效率方面給物業服務帶來顛覆性的衝擊。

2 "不收不收」是物業停車管理的發展方向

同時,移動互聯網、人工智能等新興技術的快速發展,為未來的智能停車管理注入了新的活力,對其發展方向影響深遠。一方面,停車收費管理將逐步實現機器取代人工,自動化取代人工和半自動。另一方面,身份識別和支付緊密結合,提高通行效率,降低人力成本。這次物業行業的轉型升級和新技術的遭遇,將給停車行業帶來巨大的變革和商機。

在交通和物業服務深度需求變化的背景下,面對傳統停車場服務體驗差、物業管理單位效率差、停車服務效率低等一系列問題,從物業運營的角度,要改變現行的停車管理模式,逐步淘汰人工為主的管理模式,由低層次的人工服務向高效率的自動服務轉變,用機器代替人工,推廣非現金支付和自動停車服務,提高物業管理效率,降低運營成本,提高客戶服務滿意度。

停車繳費管理模式發展方向:

L無人值守: 出入口無人值守,提高作業效率,降低作業成本。

L非現金: 以電子支付為基礎,實現方便快捷的支付,減少腐敗,降低現金控制的成本和風險。

L非停車通道: 自動識別車輛身份並實施無需停車的訪問控制,從而提高訪問效率和用戶體驗。

L集中管理: 通過網絡對出入口和停車位進行集中監控服務,實現對交易和異常情況的全程電子化管理。

結合「不比收集」的發展方向,通過停車場接入自動化、管理規範化、服務網絡化,提高管理效率和服務質量,為停車場運營良性發展鋪平道路。

從國內外發展來看,停車服務網絡化、非現金支付等非停車服務是大勢所趨。以獲得亞洲最具競爭力經濟體稱號的新加坡為例,基於ERP的城市交通擁堵電子收費系統平台,藉助etc在停車系統中的廣泛應用,實現了動態與靜態交通管理服務的無縫集成。停車場管理以金融信用為後盾,基本實現了無人值守、非現金支付、不停車接入、集中管理的「一統一體」管理,大大提高了管理效率,節約了管理成本,產生了良好的社會效益和經濟效益,也推動物業管理向人工智能應用時代邁進,實現物業停車服務彎道超車。

2. 新經濟背景下的模式探索

1識別技術的選擇

停車場管理需要解決兩個基本問題: 一是如何準確識別車輛身份,二是提供安全便捷的充電服務。管理層的需求是: 堵塞漏洞,增加收入,降低成本,節省開支; 提供安全高效的交通服務,提高服務質量。車主的核心需求是通過和支付過程安全、方便、快捷。

在國內停車場繳費領域,缺乏統一的停車繳費技術標準和運營體系。以車輛識別技術為核心特徵,停車場系統方案可分為以下三種: etc、車牌識別和自助收卡。

車牌識別技術具有無介質、成本低、安裝施工簡單等優點。尤其是低成本迎合了大部分樓盤微利經營的現實,因此得到了市場的認可。但是,車牌識別技術的識別率受天氣和環境的影響很大。識別錯誤容易導致用戶體驗的下降和運營成本的增加。同時,車牌識別沒有防偽能力,也沒有支付功能。尚需通過人工收費和第三方支付的方式完成支付,屬於半自動應用技術方案。因此,它是停車場管理的一種過渡手段。

Etc電子收費技術是基於交通運輸部實施的GB/T 20851系列國家標準,採用基於5.8GHz微波頻段的專用短程通信 (DSRC) 技術和PBOC電子支付規範實現的。 Etc採用實名制管理,每輛車一卡一標籤。車輛身份信息受金融級密鑰保護,全國通用; 而且DSRC通信不受環境影響,可全天候運行,識別準確率可達99% 以上。它比車牌識別更加可靠和穩定,為全自動車道系統奠定了堅實的技術基礎。同時,隨著etc全國聯網格局的形成,OBU的裝載率越來越高。依託6000萬etc用戶,也將為etc進入停車場收費,實現「一卡多用」奠定基礎。

Etc車牌識別雙模識別技術將etc與車牌識別相結合,綜合兩種模式的優點,採用雙識別、優勢互補的思想,將etc讀取的車牌號與攝像頭識別的車牌號進行匹配,大大提高了車輛識別的準確性,實現了防偽和交易安全。以提高車輛識別的準確性為核心,為了實現停車場車輛的全覆蓋,結合車牌識別技術和etc電子不停車收費技術的優勢,採用etc車牌識別雙模識別技術,提供更高效、更全面的服務,從而為逐步、最終過渡到無人值守創造條件。

擁有CNAs資質認證的深圳華藥檢測機構,在實際項目環境下,對etc車牌識別雙模識別技術的識別精度進行了嚴格的現場測試。測試結果如下:

(數據來源: 博世傑etc停車管理系統檢查報告)

測試結果表明,etc車牌識別雙模識別技術的識別精度明顯提高,接近100%,保證了系統的運行效果。

基於車輛識別的高準確度,還需要改變現有的停車服務管理模式,最終全面實現停車場接入自動化、管理規範化、服務網絡化的「多合一」服務模式。

集中監管: 以停車場管理業務流程為指導,依託互聯網、雲計算、大數據等前沿技術,為管理者提供統一的停車場管理和監管平台,實現管理中心對實時監控的集中監管,停車場的遠程控制和設備遠程維護。

保安移動崗哨系統: 在高識別精度的保證下,出入口車道可取消門禁,固定收費崗哨可改為移動崗哨。日常接入和支付管理交給設備7x24小時,全天候自動處理,移動保安崗負責日常巡檢和應急處理。管理模式的升級可以大大降低物業管理的人力成本。同時,車道管理無人值守,也在很大程度上避免了跑、冒、滴、漏等管理漏洞。

實時在線服務: 車主可以通過車道緊急呼叫按鈕和24小時400服務熱線實時連接到管理中心。管理中心可以進行遠程視頻查看、信息確認和異常處理,為停車場無人值守服務模式的實現提供堅實的后盾支持。

綜上所述,基於etc車牌識別雙模識別技術的高識別精度,通過遠程集中監管、移動安全系統、實時在線服務等配套管理手段,最終可以全面實現停車場的「全能」管理模式。

3經營效益分析

對於物業而言,停車付款管理系統是提供運營服務的生產力工具。在確定交通流量、速率和產量時,必須從建設投資、運營成本、管理效率和安全保障等角度評價方案的選擇。

「無設」模型與傳統模型的比較

經濟表現