城市停车与物业管理的发展趋势

[关键词] 停车管理，万无一用，管理模式，自动化，减员增效

1高效率是物业停车服务的发展趋势

1新经济背景下物业管理的转型升级

中国正在从高速向高质量转变发展模式。 在当前新经济时代，互联网技术日益成熟，为物业管理行业的转型升级带来了契机。 根据对深圳物业的调查，大部分物业公司的人工成本支出占总支出的50% 以上，是物业公司最大的支出。 用工成本上升、招工难、管理难，导致物业公司用工成本持续增长。

在2017人工智能与物业技术革命论坛上，中国物业管理协会会长沈建忠提到，“人工智能将是物业行业科技深度发展的必然方向”。 物业管理从早期的 “三包一改造”，转变为借助成熟的互联网发展起来的智能化小区、设备远程监控、智能停车系统，彻底颠覆了原有的服务模式，在用户体验和管理效率方面给物业服务带来颠覆性的冲击。

2 “不收不收” 是物业停车管理的发展方向

同时，移动互联网、人工智能等新兴技术的快速发展，为未来的智能停车管理注入了新的活力，对其发展方向影响深远。 一方面，停车收费管理将逐步实现机器取代人工，自动化取代人工和半自动。 另一方面，身份识别和支付紧密结合，提高通行效率，降低人力成本。 这次物业行业的转型升级和新技术的遭遇，将给停车行业带来巨大的变革和商机。

在交通和物业服务深度需求变化的背景下，面对传统停车场服务体验差、物业管理单位效率差、停车服务效率低等一系列问题，从物业运营的角度，要改变现行的停车管理模式，逐步淘汰人工为主的管理模式，由低层次的人工服务向高效率的自动服务转变，用机器代替人工，推广非现金支付和自动停车服务，提高物业管理效率，降低运营成本，提高客户服务满意度。

停车缴费管理模式发展方向:

L无人值守: 出入口无人值守，提高作业效率，降低作业成本。

L非现金: 以电子支付为基础，实现方便快捷的支付，减少腐败，降低现金控制的成本和风险。

L非停车通道: 自动识别车辆身份并实施无需停车的访问控制，从而提高访问效率和用户体验。

L集中管理: 通过网络对出入口和停车位进行集中监控服务，实现对交易和异常情况的全程电子化管理。

结合 “不比收集” 的发展方向，通过停车场接入自动化、管理规范化、服务网络化，提高管理效率和服务质量，为停车场运营良性发展铺平道路。

从国内外发展来看，停车服务网络化、非现金支付等非停车服务是大势所趋。 以获得亚洲最具竞争力经济体称号的新加坡为例，基于ERP的城市交通拥堵电子收费系统平台，借助etc在停车系统中的广泛应用，实现了动态与静态交通管理服务的无缝集成。 停车场管理以金融信用为后盾，基本实现了无人值守、非现金支付、不停车接入、集中管理的 “一统一体” 管理，大大提高了管理效率，节约了管理成本，产生了良好的社会效益和经济效益，也推动物业管理向人工智能应用时代迈进，实现物业停车服务弯道超车。

2. 新经济背景下的模式探索

1识别技术的选择

停车场管理需要解决两个基本问题: 一是如何准确识别车辆身份，二是提供安全便捷的充电服务。 管理层的需求是: 堵塞漏洞，增加收入，降低成本，节省开支; 提供安全高效的交通服务，提高服务质量。 车主的核心需求是通过和支付过程安全、方便、快捷。

在国内停车场缴费领域，缺乏统一的停车缴费技术标准和运营体系。 以车辆识别技术为核心特征，停车场系统方案可分为以下三种: etc、车牌识别和自助收卡。

车牌识别技术具有无介质、成本低、安装施工简单等优点。 尤其是低成本迎合了大部分楼盘微利经营的现实，因此得到了市场的认可。 但是，车牌识别技术的识别率受天气和环境的影响很大。 识别错误容易导致用户体验的下降和运营成本的增加。 同时，车牌识别没有防伪能力，也没有支付功能。 尚需通过人工收费和第三方支付的方式完成支付，属于半自动应用技术方案。 因此，它是停车场管理的一种过渡手段。

Etc电子收费技术是基于交通运输部实施的GB/T 20851系列国家标准，采用基于5.8GHz微波频段的专用短程通信 (DSRC) 技术和PBOC电子支付规范实现的。 Etc采用实名制管理，每辆车一卡一标签。 车辆身份信息受金融级密钥保护，全国通用; 而且DSRC通信不受环境影响，可全天候运行，识别准确率可达99% 以上。 它比车牌识别更加可靠和稳定，为全自动车道系统奠定了坚实的技术基础。 同时，随着etc全国联网格局的形成，OBU的装载率越来越高。 依托6000万etc用户，也将为etc进入停车场收费，实现 “一卡多用” 奠定基础。

Etc车牌识别双模识别技术将etc与车牌识别相结合，综合两种模式的优点，采用双识别、优势互补的思想，将etc读取的车牌号与摄像头识别的车牌号进行匹配，大大提高了车辆识别的准确性，实现了防伪和交易安全。 以提高车辆识别的准确性为核心，为了实现停车场车辆的全覆盖，结合车牌识别技术和etc电子不停车收费技术的优势，采用etc车牌识别双模识别技术，提供更高效、更全面的服务，从而为逐步、最终过渡到无人值守创造条件。

拥有CNAs资质认证的深圳华药检测机构，在实际项目环境下，对etc车牌识别双模识别技术的识别精度进行了严格的现场测试。 测试结果如下:

(数据来源: 博世杰etc停车管理系统检查报告)

测试结果表明，etc车牌识别双模识别技术的识别精度明显提高，接近100%，保证了系统的运行效果。

基于车辆识别的高准确度，还需要改变现有的停车服务管理模式，最终全面实现停车场接入自动化、管理规范化、服务网络化的 “多合一” 服务模式。

集中监管: 以停车场管理业务流程为指导，依托互联网、云计算、大数据等前沿技术，为管理者提供统一的停车场管理和监管平台，实现管理中心对实时监控的集中监管，停车场的远程控制和设备远程维护。

保安移动岗哨系统: 在高识别精度的保证下，出入口车道可取消门禁，固定收费岗哨可改为移动岗哨。 日常接入和支付管理交给设备7x24小时，全天候自动处理，移动保安岗负责日常巡检和应急处理。 管理模式的升级可以大大降低物业管理的人力成本。 同时，车道管理无人值守，也在很大程度上避免了跑、冒、滴、漏等管理漏洞。

实时在线服务: 车主可以通过车道紧急呼叫按钮和24小时400服务热线实时连接到管理中心。 管理中心可以进行远程视频查看、信息确认和异常处理，为停车场无人值守服务模式的实现提供坚实的后盾支持。

综上所述，基于etc车牌识别双模识别技术的高识别精度，通过远程集中监管、移动安全系统、实时在线服务等配套管理手段，最终可以全面实现停车场的 “全能” 管理模式。

3经营效益分析

对于物业而言，停车付款管理系统是提供运营服务的生产力工具。 在确定交通流量、速率和产量时，必须从建设投资、运营成本、管理效率和安全保障等角度评价方案的选择。

“无设” 模型与传统模型的比较

经济表现

以下是常见的两进两出停车场系统建设的比较。

在施工阶段，直接投入成本:

L设备年维护费用 (每年约10%): 40000

L收费员工资 (每个岗位4人，1个岗位，50000.0*4*1): 200000

在同等规模的条件下，可以将固定收费岗位改为流动岗位，每天的接入和支付管理可以交给设备进行7x24小时，全天候自动处理。 以每岗位200000/年计算，可以使正常的人工作业成本降低一半，作业成本优势十分明显。

据估计，在五年的生命周期中，总体运行成本可以节省725000，31.2% 低于人工管理。 在降低成本的同时，还可以提高服务质量，提高业主的服务满意度，挖掘运营的增值，即减员增效、精准服务和持续增值。

4摘要

智能停车的发展趋势表现在以下几个方面:

首先，未来的趋势是用机器代替人工，淘汰手动和半自动。

第二，发展以无人值守、非现金支付为中心的 “无一人” 管理模式，内部挖掘潜力，提供高效服务，降低成本，堵塞管理漏洞。

三是将停车与静态交通管理服务整合，通过统一的城市停车运营管理云平台提供交通管理服务